Desapropriação na Rua Ribeirão Claro, Vila Olímpia - Esclarecimento de Dúvidas

1) Recebimento de carta registrada da procuradoria do município dando ciência da avaliação do imóvel. Pelo conteúdo dessa carta , temos até 15 dias do recebimento dela para solicitar esclarecimentos e contestação de equivoco técnico, que nesse caso será concedido novo prazo. Caso não nos manifestemos nesse prazo, significará rejeição tácita que ensejará imediata propositura da ação de desapropriação correspondente.

R. Perfeito. Recebida a carta com o valor oferecido, se não houver aceite expresso do valor, a inércia é considerada rejeição tácita. Dessa forma a Municipalidade ingressará com a Ação de Desapropriação.

Estimativa de prazo: Normalmente a Prefeitura aguarda o transcurso de aproximadamente 20 dias do envio da notificação, porém temos ciência de casos em que a Ação de Desapropriação foi proposta ainda no curso do prazo de 15 dias concedido para a manifestação de aceite ou recusa.

 
2) Na sequência o juiz que receber a ação nomeará um perito que irá produzir um novo laudo de avaliação. Nesse instante, escritórios especializados em desapropriação contratam assistentes técnicos que fornecerão subsídios aos peritos judiciais para que promovam uma avaliação mais compatível possível com a realidade, levando em conta as condições do imóvel, sua posição na quadra e etc.

R. Perfeito. Assim que a petição inicial é recebida o Juiz deverá nomear um perito para realizar a avaliação do imóvel. Neste momento nos antecipamos, ingressamos no processo, contestamos o valor oferecido e nomeamos assistente técnico. A assistência técnica subsidia o perito com o que for importante para a precificação do imóvel. O valor dos honorários periciais e, consequentemente, da assistência técnica, varia muito de perito para perito. Exemplificativamente, há peritos que cobram R$ 10.000,00 (dez mil reais), o que pode ser considerado moderado, porém há peritos que cobram valores superiores, como R$ 20.000,00 ou R$ 30.000,00. De toda sorte, os honorários pagos à assistência técnica são considerados despesas processuais e, ao final, havendo aumento do valor da indenização, o ente desapropriante deve ser condenado a reembolsar ao Sr. o valor pago à assistência técnica no curso do processo.

Como são dois casos, nossa assistência técnica concordou em conceder um desconto de aproximadamente 10% em seus honorários e atuar no processo com a remuneração equivalente a 60% do valor dos honorários fixados em favor do perito judicial.

Estimativa de prazo: O prazo para a nomeação do perito judicial é curtíssimo. Normalmente, em um ou dois dias o Juiz já nomeia o perito. Não é comum sequer demorar uma semana. O fato de o prazo para o perito ser nomeado não significa, necessariamente, que a elaboração do laudo será rápida. O juiz ou o perito precisarão estimar os honorários prévios do perito, a Prefeitura é intimada para realizar o depósito. A Prefeitura normalmente discorda do valor se o valor for alto. Pode ser que demore um pouco até o perito efetivamente receber seus honorários. Também pode ocorrer de o perito agendar a vistoria do imóvel para data futura e ainda demorar para entregar o laudo. Há perito que não designa data para a vistoria, como o Sr. Francisco Luiz Barci Junior.

O prazo para o pagamento da assistência técnica seria de 05 (cinco) dias, contados do recebimento da prestação de contas pelo Sr., que será remetida apenas após o Sr. receber a primeira parte da indenização em sua conta bancária.
 

3) O Juiz recebe a avaliação e notifica a prefeitura do valor a pagar.

R. O Juiz recebe o laudo prévio de avaliação e pode, desde logo, fixar o valor prévio do imóvel cujo depósito é uma condição para autorizar que a Prefeitura assuma a posse do imóvel. Há casos em que antes de fixar o valor para fins de imissão na posse o Juiz determina que as partes se manifestem sobre o laudo. Se o laudo vier muito ruim nós nos manifestamos mesmo que o Juiz não conceda essa oportunidade.

Estimativa de prazo: O prazo para arbitramento do valor para fins de imissão na posse varia de Juiz para Juiz e, também, se há ou não discussão sobre a avaliação prévia do imóvel. Há casos em que essa fase demora poucos dias ou meses. Realmente não é possível prever.

4) A prefeitura deposita o valor numa conta vinculada

R. Perfeito. Os valores são depositados em uma conta vinculada à Ação de Desapropriação.
 
Estimativa de prazo: Não é possível estimar, uma vez que a realização do depósito depende da vontade política de fazer a obra, pois é logo após este depósito que a Prefeitura tem direito à posse do imóvel. Normalmente a Prefeitura também espera os processos dos vizinhos chegarem na mesma fase, em que tem direito à posse do imóvel, para assumir a posse de todos ao mesmo tempo e já dar início à obra.

 
5) Em caso de aceitação do valor, o desapropriado recebe a totalidade depositada

R. Em caso de aceitação do valor da oferta, o Juiz deveria sentenciar o processo, nos termos do art. 22, do Decreto-Lei 3.365/41, e, como não haveria mais discussão sobre a oferta, deveria liberar 100% do valor para o Desapropriado. Ocorre que, por se tratar de dinheiro público, é comum que os Juízes determinem a realização de perícia mesmo em caso de concordância. Temos dois casos assim em andamento aqui no escritório.

Estimativa de prazo: Se o Juiz seguir a Lei e sentenciar o processo, podemos estimar que o recebimento seja feito em dois ou três meses. Por outro lado, se o Juiz der prosseguimento à perícia, ainda que prévia e em apenas uma fase, o processo pode demorar mais tempo, até um ano.

 
6) Em caso de não aceitar, poderá sacar 80% do valor. Nesse caso o juiz requer nova avaliação, e o perito baseado em argumentos da defesa poderá aumentar o até reduzir o valor.

R. Perfeito. Se a fase de avaliação prosseguir em razão da discussão do valor da indenização, será possível receber até 80% dos valores depositados no processo. Ao longo da realização da prova pericial (laudo definitivo e esclarecimentos periciais), o perito pode acolher outros fundamentos apresentados pela defesa e aumentar o valor da avaliação prévia ou acolher argumentos apresentados pela Prefeitura e diminuir o valor.

Estimativa de prazo:. Pode variar muito, pois este é o trâmite natural e completo de uma Ação de Desapropriação. Temos casos sentenciados em menos de um ano, porém temos casos com muito mais tempo em trâmite.

 
7) Se o valor permanecer o mesmo, não caberá recurso e poderá ser requisitada a liberação

R. Se o valor do laudo definitivo for igual ao laudo prévio, ainda podemos apresentar críticas ao laudo, que deverão ser elucidadas pelo perito em esclarecimentos periciais. Caso ainda haja divergências, utilizamos a estratégia de solicitar a substituição do perito ou pedido de “segunda opinião” sobre o valor do imóvel, que pode resultar na majoração do valor da avaliação. Ademais, caso seja proferida sentença acatando o valor da avaliação pericial, podemos interpor recurso de Apelação para revisão dos valores perante o Tribunal de Justiça.

Estimativa de prazo. Novamente, pode variar muito. Não é possível estimar.

 
8) Se o valor for maior e o juiz assim acatar, intima a prefeitura a pagar o restante
 
R. Se o valor do laudo definitivo, esclarecimentos ou segunda perícia forem maiores do que os valores depositados no processo, há dois caminhos. i. se a Prefeitura já estiver na posse do imóvel, o valor somente será pago depois da conclusão do processo, quando não houver discussão sobre o valor da indenização e dermos início à fase de cobrança de eventuais diferenças de valores (cumprimento de sentença); ii. se a Prefeitura ainda não tiver ingressado na posse do imóvel, podemos solicitar que o valor maior seja fixado como condicionante ao deferimento da imissão da Prefeitura na posse, hipótese em que ela precisaria realizar o depósito par ter direito à posse do imóvel.

Estimativa de prazo: Novamente, pode variar muito. Não é possível estimar.

 
9) Se o valor for menor e o juiz assim acatar, manda descontar a diferença do valor retido (20%) e libera o saldo.

R. Exatamente.

Estimativa de prazo: Novamente, pode variar muito. Não é possível estimar.

10) Se a prefeitura desistir da ação não existirá nenhuma despesa, custas e etc para o proprietário.

R. Caso sejamos contratados, não haverá despesas para o Proprietário.

 
DUVIDAS GERAIS:

 
a) O saldo de 20% fica rendendo juros da poupança

R. Sim. O saldo de 20% rende juros da poupança, de acordo com o convênio mantido entre o Banco do Brasil e o Tribunal de Justiça. Os depósitos são remunerados dessa forma. Temos o contrato, caso queira.

b) A Posse do imóvel é o condicionante para o deposito na conta vinculada, isso quer dizer que enquanto não é feita a imissão da posse por parte da prefeitura, a guarda e uso do imóvel cabe ao proprietário, sendo que o IPTU continua sendo de responsabilidade do proprietário.

R. A Prefeitura precisa fazer o depósito na conta vinculada ao processo para ter direito à posse. A guarda e uso do imóvel, assim como o pagamento do IPTU, cabe ao proprietário até a entrega da posse à Prefeitura. A Prefeitura defende que o Proprietário é responsável pelo pagamento do IPTU do ano todo, independentemente do momento em que a imissão na posse seja realizada. Nós defendemos que o IPTU é devido apenas até a data da entrega da posse, de forma que o parcelamento do IPTU deve ser utilizado como critério para a delimitação das responsabilidades, ou seja, depois que a Prefeitura ingressa na posse do imóvel o Desapropriado deve ser desonerado do pagamento das parcelas subsequentes do IPTU.

 
c) As custas estimadas devem ficar em até R$ 1.200,00 gastos ao longo do processo.

R. Pode ser até menos. Em regra, a desapropriação não demanda o pagamento de muitas custas. Precisaremos realizar a publicação de um edital no diário oficial e, eventualmente, em jornais, sendo que criei uma tese, aplicada desde 2017 com grande sucesso, de pedido de dispensa da publicação em jornais, atualmente defendida até pela Prefeitura, que pode baratear ainda mais o custo da desapropriação. O que pode aumentar o custo do processo é a necessidade de apresentação de recursos contra as decisões proferidas durante o processo. O recurso cabível contra decisões interlocutórios, denominado de Agravo de Instrumento, tem o custo de R$ 555,30.

O custo mais caro seria com a interposição de recurso de Apelação, cabível contra a sentença proferida ao final do processo na primeira instância, na ordem de 4% do conteúdo econômico que almejamos conseguir no Tribunal de Justiça (A Lei determina que o valor das custas seja de 4% do valor da condenação, porém é amplamente admitido o pagamento de 4% do valor correspondente ao conteúdo econômico buscado no recurso).

Atualmente, o Tribunal de Justiça instituiu custas na ordem de 1,5% para dar início à fase de cobrança (cumprimento de sentença), quando não houver mais discussão sobre o valor da indenização. Isso também pode encarecer o processo, caso haja aumento da indenização após a entrega da posse à Prefeitura. Ainda não enfrentamos esse problema, porém, assim que necessário, desenvolveremos uma tese de que essa despesa é inaplicável à Desapropriação, pois a Constituição diz que a indenização deve ser justa, PRÉVIA e em dinheiro, sendo que se houver desembolso de valores a título de custas para cobrança de indenização que deveria ser prévia, haverá incompatibilidade da exigência com a Constituição.

 
e) Quaisquer valores devidos não são passíveis de serem pagos por precatórios

R. Em outubro de 2023 o Supremo Tribunal Federal decidiu que somente entes desapropriantes em dia com o pagamento de seus precatórios poderiam utilizar precatórios para pagamento de saldo residual de indenizações em Ações de Desapropriação: https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=516502&ori=1

Como as Ações do Sr. serão propostas após a publicação da ata desse julgamento, eventual saldo residual de indenização a ser paga pela Prefeitura não pode ser feita por precatório, pois a Prefeitura de SP está em atraso com o pagamento de seus precatórios.

Existe a possibilidade de o Juiz do caso, na fase de cobrança, autorizar que eventuais juros e reembolsos sejam pagos por precatório pela Prefeitura.